Sinnvolle ImmobilienIn der heutigen Zeit suchen Investoren nach sicheren Renditen um die 5-6%. Doch was ist sicher? Immobilien gelten als solide Geldanlage wenn der Mieter pünktlich zahlt und die Betriebskosten planbar sind. Genau für die Zielgruppe an Investoren, die mit Ihrer Investition nichts zu tun haben wollen und eine moderate Rendite akzeptieren, sind studentische Wohnungen eine sinnvolle Geldanlage.

Wer in Studentischen Apartments sein Geld anlegen möchte kann zwischen zwei Investitionsmodelle wählen. Der klassische Weg ist der physische Kauf der Wohnung oder als Alternative, die Beteiligung an einem Fonds mit fester Laufzeit und prognostizierten Erträgen.

Warum sind studentische Wohnungen sinnvoll?

Jedes Produktsegment braucht Impulstreiber um sich am Markt lukrativ durchzusetzen. Bei Immobilien ist es oft der gute Standort der durch attraktive Arbeitsangebote qualifizierte Mitarbeiter lockt. Bei den studentischen Apartments sind es folgende Faktoren:

  • Wegfall der Wehrplicht, also mehr Studenten
  • bis 2015, die doppelten Abiturjahre
  • Angebot & Nachfrage klafft weiter auseinander: für 2,2 Mio. Studenten bestehen nur 180.000 Wohnheimplätze
  • Studieren lohnt sich immer mehr für die spätere Jobauswahl und Einstiegsgehalt
  • Deutschland ist durch die Internationalisierung der Studienfächern auf den 3. Platz der Beliebtheitsskala bei ausländischen Studenten aufgestiegen
  • Bildung ist Konjunkturunabhängig – also weniger sensibel in der Vermietung

Anlagemöglichkeiten

Welche Anlagemöglichkeiten gibt es?

Die Investition über einen geschlossenen Fonds ist der einfachere Weg und ab 10.000 Euro + 5% Agio für jedermann möglich. Die Investition beschränkt sich auf Prospekt lesen und eine gute Beratung bekommen und bedingt wenig Betreuung. Das Risiko liegt bei der Auswahl des Anbieters und wie er die Risiken des Betreibers beurteilt und abgesichert hat. Hat der Betreiber der studentischen Apartments die Kompetenz und die Bonität auch in schwierigen Marktlagen zu bestehen?

Beim physischen Kauf spielt die persönliche Bonität und eine Mindestliquidität von ca. 6,5% an Nebenerwerbskosten (Notar + Gericht + Grunderwerbskosten) die wesentliche Rolle. Auch wenn eine Wohnung zu 100% finanziert werden kann, empfiehlt der konservative Berater dem Käufer, eine gewisse Liquidität als Reserve zu halten um Zusatzkosten (z.B. eine Einbauküche) begleichen zu können.

Was ist die bessere Investition?

Was ist die bessere Investition?

Wer sich den physischen Kauf einer studentischen Wohnung leisten kann (Bonität und Kapital hat) partizipiert direkt an der Wertsteigerung der Wohnung. Steht sie also in einer sehr guten Lage und wurde zu guten Konditionen gekauft, ist als Eigentümer bestimmt lukrativer unterwegs als der Kommanditist einer Beteiligung. Der Immobilienkäufer sollte daher die Bonität des Betreibers genau prüfen, denn es ist er der das Risiko steigender Betriebskosten trägt und die Pflicht gegenüber dem Eigentümer hat, die fest vereinbarten monatlichen Raten zu bedienen. Ob der Betreiber die Miete von den Studenten bekommt, ist sein Risiko.

Dieses Modell, bei dem der Bauträger den Käufern eine über die Laufzeit festgelegte Miete garantiert, ist bei der Beteiligung über den Fonds als beim physischen Kauf, identisch. An erster Stelle steht also die Bonität und Erfahrung des Betreibers als wichtigstes Auswahlkriterium.

Der Physische Kauf partizipiert an der Inflation

Beim physischen Kauf der Wohnung existiert ein zusätzlicher Vorteil: der Kaufkraftverlust des vereinbarten Darlehens (Kredit) kombiniert mit der Wertstabilität des Sachwertes Immobilie – in der Regel sogar eine Wertsteigerung. Dieser „Hebel“ steigert den Ertrag – ohne dabei zu vergessen dass „Hebel“ in beide Richtungen wirken können. In Marktphasen des Kaufkraftverlustes (Inflation) ist also der physische Kauf der sinnvollere Weg, wenn die Bonität es zulässt.

FAZIT

Wer die Bonität und das notwendige Kapital hat und auf Wertsteigerung und Inflation setzt, sollte den physischen kauf vorziehen. Je höher das persönlich zu versteuernde Einkommen (ZVE), desto interessanter wird es auch steuerlich.

Der Investor der über den Fonds kauft, hat zwar auch sein Geld in einem Sachwert investiert, wird aber mit geringfügig weniger Rendite bedient und partizipiert nicht an der Wertentwicklung (negative / positive) beim späteren Verkauf. Dafür geht er bei einem guten Emissionshaus und einem guten Betreiber deutlich weniger Risiko und Zeitaufwand ein.