Tilgungsaussetzung mit Sachwerten aufbauenEine bei Spitzensteuer-Verdiener sehr beliebte Form der Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage, ist die Tilgungsaussetzung. Doch hat die Finanzkrise von 2008 bestimmt einige Investoren zum Nachdenken gebracht.

Verständlich, denn die Hauptmotivation der „fehlenden“ Tilgung an die Bank, ist die maximale Absetzbarkeit der festgeschrieben Zinsen über den festgelegtem Zeitraum. Doch irgendwann muss die Finanzierung zurück bezahlt werden.

Dazu nutzt der schlaue und disziplinierte Anleger die jährliche Steuererstattung aus der linearen AfA und bei Denkmalimmobilien die Sonder-AfA der bei der Sanierung entstandenen Modernisierungs-kosten um Kapital in einer extern verwalteten Kapitalanlage, anzulegen.

Leider ist die Wahl der Kapitalanlage oft negativ verlaufen und eine Unterdeckung zwischen dem Darlehnsbetrag und den aufgebauten Kapital ist entstanden. Um dieses mögliche Szenario zu vermeiden, ist es ratsam den Kapitalaufbau auf mindestens 3 verscheiden „Anlageklassen“ zu streuen und tendenziell in Sachwerte zu investieren.

Der Kapitalaufbau durch Sachwerte und eine gewisse Steuerersparnis ist ja der Ursprung der meisten Immobilieninvestitionen gewesen, also warum nicht die Tilgung damit aufbauen. Glücklicherweise haben besonders in den vergangenen drei Krisenjahren genügend Kapitalanlagen bewiesen, dass Sie „in gute und schlechten Zeiten“ Erträge generieren.

Energiemix

Drei dieser Geldanlagen sind sogar als Sparplan zu beziehen:

  • Stille Beteiligung am Immobilienportfolio von Thamm und Partner
  • LIGNUM Edelholz Handelsvertrag
  • Neue Energien V von Ökorenta

Da nicht alle drei Beteiligungen gleichzeitig bezogen werden können (ausser Sie haben das notwendige Kapital dazu), empfiehlt es sich die Steuererstattung ab dem 2. Jahr auf das Mietverwaltungskonto zu überweisen, und von dort die genannten Kapitalanlagen in Form von Sparplänen zu speisen.

Eine attraktive Alternative sind die so genannten „Rückläufer“ – also Kapitalanalgen von Investoren die in die Not gekommen sind Ihre Geldanlage zu Veräußern (siehe mein Blog vom 28.11.2011 – Beteiligung mit Gewinn nach 3 Jahren verkauft). Diese Sondersituationen können Sie gut nutzen, wenn Sie genügend Liquidität halten, also bauen Sie sich mit den Steuerrückerstattungen ein gesundes Polster auf um hier schnell zuschlagen zu können.

Edelholz

Die Stille Beteiligung von Thamm und Partner dürfte die letzte Investition als Tilgungskomponente sein die Sie zeichnen sollten, denn Sie hat der großen Vorteil dass die Laufzeit zwischen 10 und 18 Jahren frei wählbar ist und Sie zwischen einer Einmalanlage und einem Ratensparer wählen können – also ganz nach Ihrem Ermessen die Tilgung gestalten können.

Wenn man bedenkt dass alle drei genannten Investitionen um die 8% erzielen, so macht es definitiv Sinn der Bank die 3-4% Zinsen zu zahlen, parallel die höheren Zinsabschreibung zu nutzen und sein Kapital sinnvollerweise in den Anlagenklassen Immobilien, Edelholz und den erneuerbaren Energien Wind-, Solar du Biogas für sich arbeiten lassen.