Denkmalimmobilie oder Immobilie im Sanierungsgebiet?Anleger die mit Immobilien nicht nur Kapital durch Sachwerte aufbauen, sondern auch Steuern sparen wollen, werden über folgende Aussagen etwas erstaunt sein.

Eine „klassische“ Denkmalimmobilie und eine „normale „ Immobilie im Sanierungsgebiet nutzen zwar die Sonderabschreibung nach § 7h EStG, doch folgende Unterschiede sind von erheblicher Bedeutung.

Eine Denkmalimmobilie unterliegt den strengen Verordnungen der Denkmalbehörde. Die Sanierung solcher Immobilien ist dadurch komplizierter und kostenintensiver. Hinzu kommt noch, dass die Energieeffizienz dieser Immobilien in der Regel schlechter ausfallen, denn die Sanierung wird durch Vorgaben der Denkmalbehörde eingeschränkt. In Zeiten steigender Energiepreisen und somit die Nebenkosten zur zweiten Miete werden, wird die Energieeffizienz zu einem wichtigem Aspekt bei der Nachvermietung.

Denkmalimmobilien sollen durch diese Aussagen nicht schlecht geredet werden, sondern es soll an dieser Stelle auf die Rentabilität beider Ansätze hingewiesen werden. Durch die erhöhten Kosten der Sanierung, reduziert sich die Mietrendite der Denkmalimmobilie bei gleicher steuerlicher Behandlung.

Denkmalimmobilie

Der Investor einer Immobilie im Sanierungsgebiet wird in der Sondierungsphase eine höhere „Phantasie“ entwickeln müssen. Oft befinden sich diese Objekte, wie in dem aktuellen Beispiel Berlin Neukölln, in einer Lage die als „historisch belastet“ einzustufen sind. Ob diese „Meinung“ noch stimmt, kann nur eine Besichtigung und Gespräche vor Ort klären.

Der weitsichtige Anleger, der in 10-Jahres-Schritten denkt und das Gesamtbild der Lage untersucht, könnte das Ergebnis erzielen dass sich an dem Standort gerade ein neues bevorzugtes Wohngebiet entwickelt, weil die Förderungsmaßnahmen des „Sanierungsgebietes“ die Immobilien rund um das eigene Objekt „mitzieht“ – die Nachbarn folgen den Renovierungsmaßnahmen des Initiators, z.B. durch Nutzung der KfW-Darlehen mit 1% Zinsen.

Die steuerliche Grundsatzfrage nach dem „ob“ und „wann“ ist bei der Arbeit im Sanierungsgebiet glücklicherweise völlig unmissverständlich gesetzlich im § 7h EStG fixiert, maßgebliche Punkte habe ich hier gleich hervorgehoben:

§ 7h Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen

Aus dem Einkommenssteuergesetz (EStG)

Bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

Bezogen auf die Ermittlung der Höhe der anerkennungsfähigen Kosten nach § 7h EStG verfügt unser Bauträger über umfassendste Kenntnis aus der Arbeit in Sanierungsgebieten seit 1999, den damit verbundenen Bescheinigungsverfahren sowie aus den jeweils auch durchgeführten Betriebsprüfungsverfahren zur feststellenden Bescheidung der steuerlichen Anerkennung im Wege von Grundlagenbescheiden.